Piața imobiliară se schimbă: creșterea TVA și lipsa predictibilității legislative. După doi ani în care dezvoltatorii au dominat piața imobiliară din România, creșterea TVA-ului la 21% pentru locuințele noi și incertitudinile fiscale mută acum puterea de negociere către cumpărători, arată o analiză realizată de Imobiliare.ro pentru trimestrul al treilea din 2025.

În contextul majorării poverii fiscale, al dobânzilor ridicate și al lipsei unei relaxări monetare din partea BNR, cumpărătorii au devenit mai prudenți și mai exigenți, ceea ce forțează dezvoltatorii să ajusteze strategiile de vânzare și prețurile.

„Vorbim despre o perioadă de minimum două trimestre în care vom vedea o tendință de compactare”, explică Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro.

O piață sub presiune multiplă

În al treilea trimestru din 2025, oferta de locuințe s-a redus cu 18%, în timp ce prețurile au crescut cu peste 15%. În mod normal, un astfel de dezechilibru ar avantaja vânzătorii, însă condițiile economice inversează raportul: creditarea s-a înăsprit, iar cererea solvabilă s-a diminuat.

În iulie, piața a atins un vârf de vânzări, înaintea aplicării noului TVA, dar lunile august și septembrie au adus o încetinire vizibilă.

Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș

În Cluj-Napoca, prețul mediu a ajuns la 3.150 euro/mp util, o creștere anuală de 9%, în timp ce oferta de locuințe noi s-a prăbușit cu 23%. Perioada medie de vânzare este de 67 de zile, iar marja de negociere a crescut la 4,2%, cea mai ridicată dintre marile orașe.

La Brașov, durata de vânzare a urcat de la 36 la 40 de zile, potrivit lui George Șeicaru (RE/MAX Evolution), în timp ce segmentul revânzărilor s-a dovedit mai stabil, fiind mai puțin afectat de creșterea TVA.

În București, dinamica rămâne robustă: 30.600 de imobile vândute în trimestrul al treilea (+7% față de anul trecut), preț mediu de 2.129 euro/mp util (+18%), cea mai scurtă perioadă de vânzare din țară — 51 de zile — și o marjă de negociere de doar 3,6%.

Creditele pentru locuințe scad

Potrivit BNR, creditele noi pentru locuințe au scăzut la 10 miliarde lei în iulie-august 2025, față de 12,5 miliarde lei în aceeași perioadă din 2024.
Deși IRCC a coborât la 5,55%, iar dobânda fixă minimă la 4,70%, impactul asupra accesului la finanțare este redus.

În Cluj, creditul ipotecar mediu este de 462.179 lei, cu o rată lunară de 2.538 lei, iar în București — 432.395 lei, cu 2.366 lei rată lunară.

Chiriile cresc pe fondul scăderii ofertei

Cererea pentru locuințe de închiriat a crescut cu 18%, în timp ce oferta a scăzut cu 19%.
Prețul mediu al unei chirii a urcat la 550 euro/lună (+6%):

• Garsoniere: 390 euro/lună în București, 400 euro/lună în Cluj;
• Apartamente 2 camere: 600 euro/lună în Capitală, 590 euro/lună în Cluj.

„Nu este o criză, ci o corectură necesară”

Specialiștii Imobiliare.ro subliniază că piața trece printr-o reechilibrare firească, nu printr-o criză:

„Proiectele premium continuă să se vândă, dar cele din zonele periferice sau din segmentul mediu suferă întârzieri. Este filtrarea pe care o piață matură o experimentează înainte de o nouă fază de creștere”, se arată în analiză.

Doar dezvoltatorii cu reputație solidă, transparență și adaptabilitate vor reuși să se mențină competitivi într-un context dominat de fiscalitate ridicată și incertitudine economică.

Sursa: Analiză Imobiliare.ro (T3 2025), date BNR, ANCPI și INS
Prețurile sunt exprimate în euro/mp util pentru comparabilitate.